Et si le logement est situé dans un immeuble en copropriété ?
Le diagnostic technique
Dans le cas d’un immeuble de plus de quinze ans, s’il s’agit de la première vente après sa mise en copropriété, ou d’une vente intervenant dans les trois ans à compter de la dater du diagnostic, tout candidat acquéreur peut prendre connaissance, auprès du notaire, du diagnostic technique portant constat de l’état apparent de l’immeuble (solidité du clos et du couvert, état des canalisations…).
Le Carnet d’entretien
Le Syndic a l’obligation d’établir et de tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble. L’acquéreur ou le candidat acquéreur peut demander à en prendre connaissance auprès du vendeur.
La surface Carrez
Si vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété : la superficie de la partie privative (sans les annexes, caves et garages…) dès lors qu’elle est au moins égale à 8 m2, doit obligatoirement figurer dans tout avant-contrat et dans tout acte authentique.
À défaut de mention de la superficie, vous pouvez demander au juge la nullité de l’acte, au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique. Vous pouvez demander la nullité de l’avant-contrat sans attendre l’acte authentique ; en revanche, lorsque la superficie a été omise dans l’avant-contrat, mais figure dans l’acte authentique, vous ne pouvez plus invoquer la nullité de la vente.
Si la superficie réelle mesurée conformément à la réglementation est inférieure de plus de 5% à la superficie indiquée dans l’acte authentique, vous pouvez dans un délai maximum d’un an à compter de l’acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m2 manquants.
Exemple :
Un acte de vente mentionne une superficie de 100 m2.
Prix de vente : 152 449 €
. La superficie réelle = 94 m2 : vous êtes en droit de demander une diminution du prix de 6% soit 9 146,94 €
. La superficie réelle = 95 m2 : pas de diminution de prix.
La superficie de la partie privative du lot à prendre en compte est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage
Il s’agit d’un document regroupant l’ensemble des données telles que plans et notes techniques, de nature à faciliter la prévention des risques professionnels lors d’interventions ultérieures d’entreprises ; il est constitué par le coordonnateur de chantier lors de la conception du bâtiment ou de sa rénovation (travaux de gros œuvre portant sur la structure de l’immeuble).
Lorsque la vente porte sur un bâtiment construit ou rénové depuis le 1er mars 1995 (ou 1er janvier 1996 suivant l’importance du chantier), ce document doit être joint à l’acte notarié, à chaque mutation intervenant après ces dates. Dans le cas d’une copropriété il est également remis au syndic. En pratique sont concernés par cette obligation de fournir un dossier d’intervention ultérieure sur les ouvrages, les logements vendus à l’origine en l’état futur d’achèvement et les logements existants qui ont fait l’objet de travaux de rénovation importants par un vendeur professionnel à compter de ces dates. La maison individuelle qu’un particulier a faite construire ou rénovée pour son usage personnel n’est pas concernée.
Plomb – Amiante – Termites – Risques naturels et technologiques – Installations d’électricité
À qui s’adresser pour faire établir ces diagnostics ?
Tous les documents, à l’exception de l’état des risques naturels et technologiques qui est établi par le vendeur, doivent être établis par des professionnels satisfaisant à des critères de compétence et ayant souscrit une assurance couvrant pour leurs interventions les conséquences d’un engagement de leur responsabilité civile professionnelle.
À compter du 1er novembre 2007, toute personne qui effectue un diagnostic devra être certifiée par un organisme accrédité par le COFRAC, Comité Français d’Accréditation. Cette certification lui sera délivrée pour cinq ans.
Les professionnels du diagnostic ne doivent avoir aucun lien de nature à porter atteinte à leur impartialité et à leur indépendance, ni avec le propriétaire ou son mandataire (notamment agent immobilier ou notaire), ni avec toute entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il leur est demandé l’un ou l’autre des diagnostics.
Les diagnostiqueurs devront remettre à leur client un document attestant qu’ils sont en règle au regard de ces obligations.
Des sanctions pénales sont prévues (amende de 1 500 € portée à 3 000 € en cas de récidive) tant pour la personne qui établit un diagnostic ou constat sans respecter les règles de compétences, d’organisation et d’assurance ou les conditions d’impartialité et d’indépendance, que pour le vendeur qui, en vue d’établir un diagnostic, fait appel à une personne qui ne remplit pas les conditions requises (décret du 5 septembre 2006).
Certains professionnels (diagnostiqueurs, experts techniques immobiliers, géomètres experts, architectes, agents immobiliers, notamment) peuvent être organisés pour réaliser ou faire réaliser plusieurs diagnostics obligatoires ; d’autres sont spécialisés sur un seul type de diagnostic. Dans tous les cas, ils doivent être indépendants. Ainsi par exemple, ces professionnels ne peuvent établir des diagnostics sur des immeubles qu’ils sont chargés de vendre.
Pour trouver des professionnels du diagnostic, vous pouvez consulter l’annuaire, internet, les organisations professionnelles spécialisées, ou le professionnel auquel vous avez confié la transaction, le cas échéant.
À quel prix ?
Les tarifs des diagnostics n’étant pas réglementés, ils peuvent varier d’un professionnel à l’autre. Vous avez donc intérêt à vous adresser à plusieurs professionnels et à comparer, avant de vous engager, les prestations qui vous sont proposées.
prochainement** : L’état des installations d’électricité
|
|
