Vous achetez ou vous vendez un logement : plusieurs diagnostics, « constats » ou « états », réunis prochainement dans un dossier de diagnostic technique, doivent être fournis par le vendeur.
En consultant ces documents avant de s’engager l’acquéreur sera informé sur certains aspects du logement qu’il projette d’acquérir.
L’état relatif à la présence de termites
Pour quels bâtiments ?
En cas de vente d’un immeuble bâti (maison individuelle ou immeuble collectif) dans l’une des zones géographiques ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral, (dans de nombreux départements), un état relatif aux termites, datant de moins de six mois et établi par un expert, doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte de vente notarié. Pour savoir si le logement se situe dans une zone qui a fait l’objet d’un arrêté préfectoral : consultez l’ADIL, la DDE, la préfecture, la mairie ou le site internet du département.
Lorsque la vente porte sur un bien situé dans un immeuble en copropriété, le diagnostic termites porte exclusivement sur la partie privative du lot.
Quel contenu ? Quelles obligations ?
L’état relatif à la présence de termites doit identifier l’immeuble concerné, indiquer les parties visitées, et celles n’ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. En cas de présence de termites, le propriétaire ou l’occupant doit faire une déclaration à la mairie dans le mois suivant leur découverte.
En l’absence de l’état relatif aux termites en cours de validité lors de la signature de l’acte de vente notarié, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante ; il demeure responsable si l’acquéreur découvre la présence de termites.
Quelles précautions ?
Pour éviter toute surprise en cas d’état faisant apparaître la présence de termites, vous pouvez dans l’avant-contrat, convenir avec le vendeur :
- soit d’une baisse du prix du logement, en fonction du coût du traitement et des réparations éventuelles que vous aurez fait évaluer auparavant ;
- soit de la réalisation des travaux par le vendeur. Demandez-lui, alors de vous transmettre la garantie de l’entreprise qui effectue le traitement.
Si vous êtes sûr de vouloir renoncer à l’achat du logement dans le cas où le bien nécessiterait des travaux d’éradication, vous pouvez prévoir une condition suspensive dans l’avant-contrat, précisant que vous ne vous engagez à signer l’acte de vente définitif que dans la mesure où l’état ne révèle pas la présence de termites.
Concernant les autres insectes, xylophages ou champignons (capricornes, mérules…), il n’y a pas d’obligation incombant au vendeur de constater leur présence.
Cependant en pratique, il est préférable de se renseigner sur le bien vendu, d’autant plus que l’agent immobilier, à moins qu’il ne soit prouvé qu’il avait connaissance de la présence des parasites, peut ne pas être tenu pour responsable au titre de son obligation de conseil, lorsque les désordres n’étaient pas apparents au moment de la vente.
L’état des risques naturels et technologiques
Pour quels immeubles ?
Depuis le 1er juin 2006, si l’immeuble bâti (maison, immeuble collectif) ou non bâti (terrain), quelle que soit sa destination, est situé dans une zone couverte par un plan de prévention, des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret, un état des risques naturels et technologiques doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte de vente notarié. Cette obligation s’applique aux ventes d’immeubles à construire, mais non aux contrats de construction d’une maison sans fourniture de terrain.
Pour savoir si vous êtes dans une telle zone, renseignez-vous à la mairie du lieu où se situe l’immeuble ou le terrain, à la préfecture du département ou sur le site internet du département.
Quel contenu ?
L’état des risques naturels, technologiques ou sismiques mentionne les risques naturel, technologiques ou sismiques auxquels est exposé le bien à vendre (immeuble collectif, maison ou terrain) ; il est accompagné des extraits de document permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus (document graphique, note de présentation du plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou sismiques, documents permettant une délimitation et une qualification des phénomènes).
Quel délai de validité ?
Quelles obligations ?
L’état des risques doit être établi moins de six mois avant la date de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constant la vente (compromis de vente ou acte de vente notarié). Il est établi par le vendeur sur un formulaire type réglementaire disponible à la mairie, la préfecture ou sur internet (www.ecologie.gouv.fr), et à partir des informations fournies par le préfet, consultables en mairie ou en préfecture (le cas échéant, les frais de reproduction et d’expédition des informations à la charge du vendeur). Le vendeur est responsable du contenu de cet état ; il peut se faire assister pour le dresser par tout professionnel de son choix.
Si après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité ou si l’arrêté préfectoral fixant la liste des communes concernées fait l’objet d’une mise à jour, le dossier de diagnostic technique doit être complété lors de la signature de l’acte de vente notarié par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l’état existant.
Quelle que soit la zone géographique, en plus de l’état des risques naturels et technologiques, le vendeur doit informer l’acquéreur par écrit des sinistres dont il a connaissance, qui ont affecté l’immeuble bâti (immeuble collectif ou maison) et donné lieu à une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle depuis 1982. Cette information doit être mentionnée dans l’acte authentique.
A défaut d’annexion de l’état des risques ou à défaut d’information relative aux sinistres survenus, l’acquéreur peut demander au juge, la résolution du contrat ou une diminution du prix.
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