Outre la résiliation amiable, toujours possible, la volonté d'une partie peut mettre fin au bail en cours dans les cas suivants :
- La résiliation triennale du locataire.
Elle suppose simplement un congé par acte d'huissier au moins six mois avant l'échéance triennale. Elle entraîne pour le locataire la perte de tous les avantages liés au bail commercial, et notamment de l'indemnité d'éviction. - La résiliation triennale conditionnelle du bailleur.
Il s'agit du congé pour construire ou reconstruire, du congé pour reprise temporaire pour surélever, du congé aux fins de construction d'un local d'habitation sur tout ou partie d'un terrain loué nu ou de restauration immobilière en secteur sauvegardé. Toutes ces reprises se feront avec indemnité d'éviction pour le locataire.
- La résiliation du bail pour faute et la clause résolutoire.
Conformément au droit commun, le bail peut toujours faire l'objet d'une résiliation judiciaire par l'une ou l'autre des parties en cas d'inexécution des obligations issues du contrat.
Par ailleurs, la résiliation de plein droit du bail peut être prévue par le contrat sous la forme d'une clause résolutoire, le plus souvent en cas de non-respect de ses obligations par le locataire (ou de sous-location sans autorisation). Cependant le propriétaire ne peut faire jouer la clause résolutoire immédiatement. Il doit d'abord mettre le locataire en demeure d'agir. Ce n'est qu'à la fin d'un délai d'un mois que le bailleur peut demander au juge de prononcer la résiliation du contrat de bail.
- Le départ à la retraite du locataire et locataire handicapé.
Les personnes physiques exploitant un fonds de commerce ont la faculté de mettre fin au bail à tout moment (ou de céder le droit au bail pour une autre activité) afin de prendre leur retraite. Ces mesures ont été étendues aux handicapés, à l'associé unique d'une EURL et au gérant majoritaire de SARL. Le locataire doit alors délivrer un congé par acte d'huissier et respecter un délai de préavis de six mois à l'égard du bailleur.
- Autres cas de résiliations
Le bail est résilié automatiquement lorsque le local est détruit, soit par un incendie, soit lorsque la vétusté implique un coût des travaux disproportionné par rapport à la valeur de l'immeuble ou lorsque l'Administration ordonne la démolition. Le locataire qui cesse de payer les loyers, perd son droit à l'indemnité d'éviction.
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