Absence de raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement : exclusion du vice caché

C’est par un arrêt de principe rendu au visa de l’article 1641 du Code civil que les Hauts Magistrats ont, par infirmation de l’arrêt d’appel, considéré que l’atteinte à l’usage du bien n’était pas suffisamment caractérisée pour constituer un vice caché.

Rappelons que le vice caché est le défaut de la chose vendue « qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix », s’il en avait eu connaissance.

En l’espèce, des époux avaient vendu en 2001 un immeuble, sans indication particulière relative à l'assainissement dans l'acte de vente. Celui-ci n’étant pas raccordé au réseau d’assainissement collectif mis en place en 1993 par la commune, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en paiement de sommes correspondant à la moins-value de l’immeuble et à des dommages-intérêts.

Les juges du fond avaient fait droit à cette demande sur le fondement de la garantie des vices cachés en retenant « qu’en raison de sa non-conformité aux règlements d’urbanisme, la propriété était impropre à l’usage d’habitation auquel elle était destinée ».
L’argument soulevé par le pourvoi selon lequel le logement était équipé d’une fosse septique et que la sanction du défaut de raccordement était une simple majoration de la taxe fixée par le conseil municipal a plaidé certainement en la faveur des vendeurs ( le raccordement de l'immeuble est en principe obligatoire dans le délai de 2 ans à compter de la mise en service de l'égout). En outre, le droit pur de la vente et le droit de l’urbanisme sont indépendants et autonomes, preuve en est.

Peut-être les acheteurs auraient-ils pu obtenir gain de cause sur un autre fondement juridique, tel le manquement à l’obligation d’information, tant de la part des propriétaires que du professionnel de la vente ?

En revanche, si l’avant-contrat avait comporté une indication inexacte à ce sujet, et précisé à tort que l’immeuble était raccordé, l’action contentieuse des acquéreurs auraient pu prospérer soit sur le fondement du vice caché en prouvant la mauvaise foi des vendeurs faisant échec à la clause d’exonération, voire sur celui des vices du consentement en vue d’obtenir l’annulation de la vente (erreur sur une qualité substantielle art. 1110 du Code civil) ; dol en présence de manœuvres frauduleuses établies (art. 1116 C. civ.), ou encore celui du défaut de conformité contractuelle ou de la garantie générale d’éviction et des charges grevant le bien vendu (art. 1626 C. civ.), et même de la garantie particulière des servitudes non apparentes (art. 1638 C. civ.).

Selon le cas d’espèce et le but poursuivi par l’acheteur notamment, les fondements juridiques possibles, qui sont nombreux, diffèrent et il revient à l’avocat de discerner précisément celui le plus favorable à son client et pour celui de la partie adverse de le combattre si l’option retenue paraît juridiquement erronée.

En pareille hypothèse, le risque de responsabilité civile professionnelle de l’agent immobilier n’est évidemment pas à négliger non plus ; attention également au délit de publicité mensongère en présence de fiche technique commerciale inexacte par exemple (sur tous ces aspects, cf. les différentes brèves sur ce même site).

Rappelons à toutes fins utiles que la loi sur l’eau du 30 décembre 2006 rajoute au dossier de diagnostic technique de l’article L271-4 du CCH devant être produit lors de la vente « le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L 1331-11-1 du code de la santé publique ». Cette disposition, qui tranquillisera et sécurisera les transactions pour ce qui est de l’information de l’acheteur relative à la situation du bien au regard du réseau public de collecte n’entrera en vigueur toutefois qu’à compter du 1er janvier 2013. Mais rien n’empêche d’anticiper… !

• • •

Le propriétaire d’un terrain devenu inconstructible suite à la survenance d’éléments naturels nouveaux peut-il être indemnisé ?

Les autorités administratives peuvent considérer qu’un terrain à l’origine constructible sera désormais classé comme inconstructible suite à la survenance d’événements.
Cette décision est susceptible de constituer un préjudice économique pour le propriétaire dès lors que la valeur du terrain peut subir une décote.

Alors même que l’article L.160-5 du code de l’urbanisme pose le principe d’une non indemnisation, ce même article tempère le principe dans l’hypothèse où de nouvelles servitudes d’urbanisme porteraient atteinte à des droits acquis ou apporteraient une modification de l’état antérieur des lieux déterminant un dommage direct, matériel et certain.

Par ailleurs, une réponse ministérielle en date du 11 août 2005 semble ouvrir une nouvelle brèche en énonçant que « si un terrain constructible devient inconstructible du fait de la constatation de phénomènes naturels nouveaux, il n’y a pas d’indemnisation possible. Mais s’il est démontré que l’autorité administrative avait une connaissance suffisamment précise, à la date à laquelle la constructibilité a été prononcée, d’un risque sérieux de nature à interdire une construction, sa responsabilité peut être engagée ».

La jurisprudence administrative a déjà une interprétation très restrictive des exceptions au principe de la non indemnisation posées par l’article L.160-5, et il y a donc lieu de penser que cette brèche sera difficile à mettre en œuvre compte tenu de la difficile preuve à apporter sur la notion de « connaissance précise ».

Et ce, d’autant qu’une réponse ministérielle ne lie pas les tribunaux !