La réforme du permis de construire et des autorisations
d’urbanisme… simplification ?
Les 11 régimes d’autorisation et les 5 déclarations sont fusionnés en 3 permis :
1 / Le permis de construire
2 / Le permis d’aménager
3 / Le permis de démolir
Et une déclaration préalable.
La liste des petits travaux non soumis à permis n’était fournie qu’à titre indicatif dans l’ancien code de l’urbanisme. Cette imprécision a entraîné des condamnations de maires et de fonctionnaires en correctionnelle.
La nouvelle rédaction du code de l’urbanisme relative à l’octroi de permis de construire fixe de façon exhaustive les travaux soumis à autorisation :
1 / Le constructions nouvelles restent par principe soumises à permis de construire (à partir de 20 m2 de surface hors oeuvre nette ‘SHON’)
Le décret fixe la liste exhaustive des constructions soumises à simple déclaration préalable (entre de 2 m2 et 20 m2 de SHON) et constructions < 2 m2 mais de plus de 12 m de hauteur et des types de constructions dispensées de formalité.
2 / Telle que la réforme est présentée, elle laisse supposer que les travaux sur construction existante sont en principe dispensés de formalités, mais le décret fixe la liste des travaux sur existant qui sont soumis à permis de construire et des travaux qui sont soumis à une simple déclaration préalable. Ce point doit faire l’objet de beaucoup d’attention de la part des propriétaires notamment lors de la réalisation d’extensions de leur habitation, d’autant que ce point est de nature à laisser croire que l’on peut réaliser librement des extensions chez soi. C’est faux, soyez vigilants !
3 / Les aménagements sont en principe dispensés de formalités, mais le décret fixe la liste exhaustive des aménagements qui sont soumis à permis d’aménager et de ceux qui sont soumis à une simple déclaration préalable. Renseignez vous sur ce que renferme cette notion d’aménagement : Il s’agit essentiellement de divisions de terrains prévoyant des espaces collectifs ou publics.
Il y a lotissement (soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable selon le cas) à chaque fois qu’une ou plusieurs personnes demandent sur une période de moins de 10 ans l’autorisation de diviser un terrain pour vendre ou attribuer un lot à des personnes qui demanderont plus tard des permis de construire distincts. En effet, dès lors que le projet d’ensemble (aménagement et constructions) n’est pas connu à l’avance c'est-à-dire lors de la demande de division du terrain, il est indispensable que la commune puisse vérifier que l’aménagement et les constructions futures envisagées ne vont pas compromettre le développement harmonieux de l’urbanisation du territoire.
Quel que soit le nombre de lots créés (par exemple : simple terrain divisé en 2 lots) sans création de voie, ni d’espace collectif , ni d’espace public, il y a déclaration préalable auprès de la commune. Votre géomètre devra vous le rappeler, et votre notaire exigera le respect de cette formalité.
Le permis d’aménager est obligatoire pour les lotissements de plus de 2 lots lorsqu’ils prévoient des voies ou des espaces publics ou collectifs.
4 / Le décret impose un permis de démolir exclusivement destiné à empêcher la démolition d’ouvrages dans les secteurs protégés (secteurs faisant l’objet d’un plan de sauvegarde, sites protégés, périmètres de protection des monuments historiques, Zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Cette mesure particulière constitue une vraie simplification. Les communes peuvent instituer le permis de démolir dans d’autres secteurs de leur territoire.
Les experts de la FNAIM vous informent que le CAUE (Conseil de l’Architecture de l’Urbanisme et de l’Environnement) est voué à informer le public sur leurs projets de construction ou d’aménagement.
***N’hésitez pas à consulter votre expert FNAIM pour plus de précisions !
