Quels sont les éléments qui figurent dans un bon rapport d’expertise immobilière ?

L’expert en estimation immobilière fait figurer dans son rapport un certain nombre de facteurs qui influent plus ou moins fortement sur la valeur du bien.

1°) Le Site
Il s’agit de l’environnement de l’immeuble en partant du général (la ville) et en se rapprochant progressivement en décrivant le quartier, puis le proche voisinage. On peut y trouver les équipements et services collectifs, les caractéristiques du tissu urbain. Le voisinage constitue un point prépondérant en particulier dans l’appréciation d’un bien immobilier résidentiel.

2°) Le Terrain
Il s’agit de sa configuration, sa taille, sa forme, son relief, la qualité du sol et du sous sol (notamment au regard de sa capacité à accueillir une construction, ou des plantations). Le rapport peut le cas échéant révéler la pollution du sol ou du sous-sol. L’analyse du terrain relève les éléments d’équipement (eau, électricité, téléphone, réseau ADSL, réseau câblé, Fibre optique etc.). Il faut également tenir compte de l’encombrement du sol (rochers, sols artificiels créés par murets de soutènement intouchables, arbres ou espèces végétales protégés etc.

3°) Les Constructions
Description du concept architectural, du gros œuvre (dalles, murs, charpente et couverture) du second œuvre (carrelage, plomberie sanitaire, électricité, peinture, menuiseries)

4°) Les caractéristiques techniques
Etat de conservation des ouvrages, qualité de l’entretien, solidité et stabilité de l’ouvrage (contreventement et normes parasismiques et paracycloniques), les défauts d’étanchéité, les fissures ou microfissures, etc.

5°) Appréciation du coût de la construction
A partir de ces éléments, l’expert apprécie le coût de la construction en appliquant des coefficients de valorisation (présence de jardin arboré, vue panoramique…) ou de dévalorisation (nuisances sonores, proximité d’une décharge sauvage, d’une ravine polluée…)

6°) Abattements pour travaux nécessaires
L’expert estime la coût des travaux nécessaires à la remise en bon état d’habitabilité du bien et peut être amené à retenir des abattements pour travaux urgents à réaliser ou pour remettre le bien en état correct d’usage (reprise de fissures ou microfissures pénétrantes, réfection des gouttières, des chéneaux, des fixations des tôles de la toiture...)

7°) L’analyse du marché immobilier
Au moment de l’expertise, l’expert tient compte de l’état de l’offre et de la demande pour le type de bien immobilier qu’il est en train d’estimer. Des éléments de comparaison sont utilisés pour fixer le prix « généralement constaté » que pourrait payer un acquéreur pour un bien équivalent en état correct d’usage.

Enfin, en établissement un tableau de valeurs, l’expert immobilier fait ressortir la valeur vénale du bien en tenant compte de tous les paramètres énoncés qui sont primordiaux pour déterminer une valeur la plus objective possible.

Votre expert FNAIM a les compétences et les habilitations requises pour élaborer le rapport de valeur de vos biens immobiliers, n’hésitez pas à leur demander conseil.

***N’hésitez pas à consulter votre expert FNAIM pour plus de précisions !