Les perspectives du marché immobilier
sont alarmantes pour l’année 2008 !
L’effet du crash financier provoqué par l’affaire des « subprime » aux Etats-Unis s’est déjà fait ressentir en Europe, en France et Guadeloupe depuis quelques mois.
En effet, il y a trois mois à peine, les taux d’intérêts pratiqués pour un prêt immobilier variaient dans une fourchette de 4.50 à 5% hors ADI (Assurance Décès Invaliditié), soit entre 4.80% et 5.40%.
Pour ceux qui ne comprennent pas le pourquoi de ces décisions, ils peuvent retenir ce schéma simplifié :
1°) Pour alimenter leurs caisses, les banques nationales achètent de l’argent qu’elles remboursent sur un plus ou moins long terme à un taux dénommé le « taux EURIBOR ». Une fois leurs caisses renflouées, ces banques prêtent l’argent à des particuliers ou à des entreprises pour financer leurs projets.
2°) Plus les banques empruntent leur argent cher, plus elles le prêtent à des taux élevés. Ainsi, le taux EURIBOR étant passé de 3.90% à plus de 4.20% en l’espace de quelques jours, les banques ont répercuté le coût de cet argent sur les prêts qu’elles sont appelées à accorder aux particuliers ou aux entreprises.
Aujourd’hui les taux sont passés à 6.50% hors ADI, soit près de 6.90% par an pour un prêt immobilier.
Par conséquent, il faut s’attendre à un ralentissement de l’activité immobilière au cours de cette année, car de nombreux porteurs de projets (immobiliers notamment) attendrons certainement que la conjoncture s’améliore (entendez : une baisse significative des taux), avant de lancer leurs programmes.
En outre les banques nationales durciront les critères d’acceptation des dossiers dans la perspective d’une fragilisation de la situation générale des emprunteurs. Elles réagissent comme si l’on attendait une véritable récession économique, mais en réalité elles anticipent sur le marché, contribuant ainsi à le rendre plus tendu « par avance ». Cette attitude consiste à descendre en frein moteur avant que la conjoncture qui s’annonce difficile à court terme n’oblige à utiliser la pédale de frein. Dès le second trimestre 2008 les prêts bancaires seront non seulement chers mais de surcroît difficiles à obtenir si l’on n’offre pas en contrepartie d’excellentes garanties de remboursement et une stabilité économique bien lisible.
Cet impact se fera sentir au niveau des artisans du bâtiment dont les commandes vont sans doute baisser au cours de cette année.
Les porteurs de projets ont par conséquent intérêt à rechercher des caisses régionales bancaires qui sont riches et qui possèdent des réserves personnelles importantes. En effet, ces quelques caisses bancaires riches ne s’approvisionnent pas ou peu auprès des banques centrales et peuvent financer à des taux plus intéressant les projets qui leurs sont présentés.
Mais puisque le marché bancaire général pratique des taux à la hausse, ces caisses bancaires bien que riches de leurs propres produits financiers accumulés au cours des années précédentes, s’offrent un petit « bonus » en plaçant leurs taux légèrement en dessous de la concurrence afin de récupérer les meilleurs projets, et pour lesquels elles disposent d’une marge de manoeuvre leur permettant encore de faire une remise commerciale sur le taux de crédit qu’elles pratiquent.
En somme la faillite de plusieurs banques américaines entraînent des pertes en cascades qui affectent tout le système bancaire européen car toutes les institutions financières ont des intérêts croisés et se trouvent dans une certaines mesure interdépendantes.
Par conséquent, les projets immobiliers financés cette année seront à amortir sur une plus longue période compte tenu de leur coût de remboursement élevé du fait des taux d’intérêts très hauts pratiqués par les banques depuis quelques semaines.
Certains peuvent choisir de tabler sur une amélioration prochaine de la conjoncture (en 2009) et opter pour un crédit à taux variable. D’autres peuvent décider de reporter leurs projets. La solution qui nous paraît la plus évidente pour passer cette difficile période consiste à opter pour un crédit immobilier à réaliser en 2 ou 3 tranches dans la mesure du possible (la seconde tranche du projet sera sans doute finançable par un crédit redescendu à un taux plus raisonnable, ou à opter pou un crédit remboursable sur 25 ans ou 30 ans. Il reste à savoir quelle sera la position des banques sur ces modalités qu’elles ne pratiquent pas souvent en Guadeloupe.
Consultez votre expert immobilier FNAIM il est là pour vous conseiller.
