La LOI CARREZ a 10 ans !
Cette loi, dont tous s’étaient accordés à en dire les termes clairs et dépourvus d’ambiguïté, a néanmoins connu, en pratique, des difficultés réelles d’application.
Le dispositif mis en place, certes explicité par un décret d’application pris le 23 mai 1997, a donc été façonné de manière prétorienne.
La loi du 18 décembre 1996 a introduit dans la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis un article 46 ainsi rédigé :
« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’État prévu à l’article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’État prévu à l’article 47.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondé sur l’absence de mention de cette superficie.
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »
C’est principalement des premier et troisième alinéas de cet article dont sont venues les plus larges interrogations.
C’est donc un important contentieux de l’interprétation qui s’est développé ces dix dernières années.
1 CHAMP D’APPLICATION LEGAL.
Si la loi du 18 décembre 1996 a introduit un nouvel article dans la loi de 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis c’est à fortiori parce que cet article a vocation à s’appliquer « aux lots ou fractions de lots » relevant du régime de la loi de 1965.
La question semble anodine mais a suscité quelques décisions de la Cour de cassation notamment s’agissant des copropriétés horizontales.
La vente d’un pavillon inclus dans une copropriété horizontale doit être assujettie à l’obligation de mesurage et d’indication de superficie, cela ne pose plus guère de difficultés comme l’a encore récemment rappelé la Haute Juridiction.
Il a également été permis de s’interroger sur l’application du dispositif aux ventes dites « en volumes ».
Bien qu’il ne s’agisse pas là d’une notion précisément définie sur le plan légal, la doctrine a répondu par la négative en analysant la vente en volumes en une cession d’un droit d’édifier, dans un certain volume, un ouvrage.
Ne s’agissant donc nullement d’un immeuble bâti, ce type de vente doit donc se trouver exclu du statut de la loi de 1965 et, partant, du champ d’application de l’article 46.
Un raisonnement analogue a pu être tenu à l’égard des ventes en état futur d’achèvement (VEFA).
De même, les ventes qui pourraient conduire au regroupement de tous les lots d’un immeuble entre les mains du même propriétaire ayant pour effet de faire sortir l’immeuble du champ de la copropriété, se trouvent également exemptées de l’obligation légale de mesurage.
2 NATURE DES MUTATIONS CONCERNEES.
Le texte vise « toute promesse unilatérale ou contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot ».
Compte tenu du nombre important de moyens permettant de céder la propriété d’un lot de copropriété, il était important de définir clairement les limites de ce texte.
Une nouvelle fois, c’est par une interprétation restrictive du texte que la pratique a dégagé les décisions qui suivent.
Concernant les sociétés d’attribution qui ont pour vocation de transmettre l’attribution de la jouissance puis de la propriété de biens dépendant d’un immeuble, la jurisprudence a caractérisé ce type d’opération de cession de droits mobiliers, elle en a donc déduit qu’à ce titre, aucun droit immobilier n’étant concerné, ces opérations se trouvaient exclues du champ légal.
S’agissant de l’apport en société d’un immeuble, les juridictions ont estimé que l’opération ne pouvait se définir comme une vente au sens strict du terme et se trouvait donc exclue de l’obligation d’indication de superficie.Les ventes constatées par un jugement doivent-elles faire apparaître la superficie du lot vendu ?
Toujours suivant une interprétation exégétique, les juges considèrent qu’un jugement ne pouvant être qualifié de contrat ou de promesse, les ventes constatées par jugement échappent également à l’obligation de mesurage.
D’un point de vue procédural, les jugements ne peuvent, en principe, être attaqués pour nullité, ce qui aurait derechef, constitué un obstacle à la mise en œuvre du dispositif de l’article 46 dans le cadre des ventes constatées par jugement.
Il en va cependant différemment pour la vente suite à licitation ou saisie immobilière, puisque dans ces deux cas, la procédure suivie débouche sur la régularisation d’un contrat de vente.
PANORAMA DE 10 ANNÉES DE PRATIQUE
Les contrats de location-accession associent techniquement un bail et une promesse de vente, à ce dernier titre, ce type de contrat doit donc satisfaire aux obligations résultant de l’article 46 de la loi de 1965.
La question du congé pour vente de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 a également fait couler beaucoup d’encre. Les premiers commentateurs de la loi s’accordaient pour indiquer que le congé vente devait indiquer la superficie du bien puisque le locataire dispose d’un droit de préemption lui permettant d’acquérir le bien dans le délai de deux mois du congé.
Les intérêts du locataire étaient donc dignes de protection.
Cependant, c’est la loi qui a tranché cette question. En adoptant l’article 190, la loi « SRU » du 13 décembre 2000 a expressément exclu du champ d’application de la loi Carrez le congé vente de l’article 15-II.
3 Définition de la superficie
La définition de la notion de superficie, qui a été préférée par les rédacteurs à celle de surface, figure à l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967.
La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est :
- la superficie des planchers des locaux clos et couverts ;
- après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, marches et cages d’escalier , gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Bien qu’il s’agisse là d’une question qui se trouve à la limite du droit et de la technique, la Cour de cassation a eu à se prononcer sur le mode de calcul de la superficie eu égard aux embrasures des velux.
La Cour a précisé que la hauteur sous plafond à prendre en compte était celle mesurée depuis l’embrasure des velux et non depuis leur surface vitrée.
3-1 Exclusions du calcul de la superficie.
La notion de superficie définie, il convenait encore de préciser les contours géographiques de la notion.
Le texte prévoit l’exclusion des caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fractions de lots dont la superficie est inférieure à 8m2.
C’est toujours grâce à une interprétation stricte empruntée de l’adage qui veut que les exceptions soient toujours d’interprétation stricte, que les solutions pratiques ont été dégagées.
Ainsi, la Cour de cassation a considéré qu’une pièce située en sous-sol pouvant être qualifiée de salle de jeux ne répondait pas à la définition de cave et devait donc être incluse dan le calcul de la superficie du lot.
La jurisprudence considère également unanimement que la situation juridique d’un bien n’importe pas pour le calcul de la superficie, que seule la présentation matérielle du ou des lots devait être prise en compte, jugée à propos de la réunion de plusieurs lots d’une surface inférieure à 8m2 chacun mais supérieure à cette superficie une fois regroupés.
La Cour de cassation a également fait application de cette règle pour faire entrer dans l’assiette du calcul de la superficie une mezzanine construite de manière illicite.
Une jurisprudence plus isolée, mais semble-t-il non contredite à ce jour, de la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait exclu de la superficie mesurable la superficie occupée par un cumulus d’un placard destiné à recevoir – ce que la juridiction avait désigné comme un élément « usuel et indispensable dans une habitation » - compte tenu du fait que la présence de cet élément rendait la hauteur sous plafond du placard inférieure au seuil de 1,80m.
Plusieurs cours d’appel dont celle de Versailles et de Reims ont encore rappelé que les parties communes à jouissance privative ne pouvaient être prises en compte dans la détermination de la superficie du lot.
4 Régime des responsabilités découlant de l’obligation légale.
Rappelons en premier lieu que le recours à un géomètre-expert pour effectuer ce mesurage n’est pas une obligation, le vendeur faisant alors son affaire de garantir la surface annoncée.
Il est de plus jurisprudentiellement acquis que l’erreur de superficie ouvrant droit à une rescision du prix de vente au profit de l’acquéreur ne constitue nullement un préjudice réparable pour le vendeur, ce dernier ne pouvant théoriquement prétendre à la perception du prix correspondant à une superficie qui n’existerait pas.
Cette analyse doit cependant être nuancée, certaines juridictions admettant le recours contre les intermédiaires qui auraient commis une erreur de laquelle résulterait pour le vendeur « la perte d’une chance de pouvoir vendre le bien au prix convenu ».
Il est vrai que la différence du prix au m2 s’impose maintenant dans la majorité des ventes immobilières, spécialement dans les grandes agglomérations, mais que néanmoins, rien ne devrait s’opposer à vendre un bien à un prix plus élevé qu’un autre, de superficie équivalente, en raison d’avantages annexes (disposition, cachet, orientation, accès…).
L’obligation d’information du notaire, rédacteur d’actes, devant également concourir à la bonne application du dispositif, sa responsabilité peut également être engagée en cas notamment d’erreur de droit sur la détermination des surfaces devant être prises en compte dans le mesurage ou encore eu égard à son obligation de conseil sur la portée d’un plan dressé par un architecte, en dehors de toute considération liée à l’obligation légale de mesurage.
La création du droit qui reste une science inexacte, résulte du processus mis en exergue dans les quelques développements qui précèdent.
Des projets de lois aux débats parlementaires, du texte originel au décret d’application, des décisions jurisprudentielles aux débats doctrinaux, tous concourent à l’œuvre de création des règles qui finissent par s’imposer à nous.
Gageons néanmoins qu’à l’heure où la Belgique s’apprête à adopter un dispositif de protection des acquéreurs de lots de copropriété comparable au nôtre, elle saura s’inspirer de l’expérience française acquise ces dix dernières années.
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