Lorsque la superficie était précisée dans l'acte (fait relativement peu courant), l'acquéreur pouvait bénéficier selon les articles 1616 à 1623 du Code Civil, d'une garantie de contenance due par le vendeur.
Si la superficie était supérieure de plus d'un vingtième (soit 5 %) à celle exprimée dans l'acte, le vendeur pouvait réclamer à l'acquéreur un supplément de prix. Ce dernier, avait le choix entre le désistement (annulation de la vente), et le remboursement.
Si la superficie était inférieure de plus d'un vingtième (soit 5 %) à celle exprimée dans l'acte, l'acquéreur pouvait demander au vendeur une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.
Dans la quasi-majorité des cas, la superficie, dont la mention n'était pas obligatoire, faisait l'objet d'une clause de non garantie de contenance. Cette clause excluait donc tout recours pour l'acquéreur.
Dans la majorité des cas l'acquéreur dupé ne pouvait prétendre à une compensation de prix proportionnelle à la moindre mesure sauf à porter l'affaire en justice et à pouvoir démontrer la culpabilité du vendeur.
Apport de la loi
Dorénavant, la mention de superficie est obligatoire sous peine de nullité de l'acte. Si la superficie n'est pas mentionnée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut, dans un délai d'un mois à compter de la signature, annuler définitivement la transaction. Cependant, puisque la responsabilité de la personne officialisant la vente peut être invoquée (le notaire en général), on peut estimer que l'absence de mention de superficie sera un fait rare.
Si la superficie réelle du bien s'avère être inférieure de plus d'un vingtième (soit 5%), à celle mentionnée dans l'acte, alors l'acquéreur peut demander une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure dans un délai de un an à compter de la signature définitive, qui se calcule comme suit :
(Prix de vente du bien / Superficie mentionnée) x (Superficie mentionnée - Superficie réelle)
Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété (J.O. du 19/12/96, extrait)
«Art. 46. - Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.
La nullité de l’acte peut-être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.
«Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. »
«Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.
l’action en nullité doit être intentée dans le délai d’un mois à compter de l’acte de vente.
Les rapports de surface doivent être établis par des experts titulaires d’un agrément spécifique à la Loi CARREZ et détenteurs d’une couverture d’assurance spécifique à ce type de mission de mesurage.
Les experts immobiliers FNAIM agréés pour ce type de mission sont à votre service pour déterminer la surface « Carrez » de votre lot de copropriété, ou la surface utile de vos locaux professionnels.
Les experts FNAIM de Guadeloupe.
