La hausse des prix dans l’immobilier ancien se poursuit à un rythme soutenu : +16.1% sur un an au 3ème trimestre 2004. Depuis trois ans, les prix ont donc augmenté de près de 50%. Avec des conditions de remboursement de prêts supportables et moyennant une augmentation des taux d’effort jamais observée par le passé, le marché tient toujours !
Si le marché affiche une bonne santé, c’est parce qu’il s’est profondément transformé : les primo-accédants aux revenus modestes ont cédé la place aux acheteurs avec un apport personnel élevé, souvent constitué grâce à une vente immobilière préalable. L’accélération continue des prix est alors auto-entretenue par de nouveaux acheteurs, non pas à la recherche de plus-values immédiates, mais qui vendent pour acheter des
produits de meilleure qualité.
Néanmoins, la demande souffre. A pouvoir d’achat à peu près inchangé et malgré des prêts très attractifs, la solvabilité des ménages se détériore.
A l'entrée de l’hiver où l’activité va enregistrer son recul traditionnel de fin d’année, il est donc à prévoir que si la hausse des prix n’est pas encore stoppée, elle devrait ralentir. Car ni la consolidation de la croissance, ni la baisse attendue du chômage, ni une éventuelle progression du pouvoir d’achat ne semblent aujourd’hui pouvoir compenser l’érosion de la solvabilité des ménages qui désirent réaliser un projet immobilier
Economie Y a-t-il une bulle immobilière ?
L’envolée des prix de l’ancien, constatée depuis le milieu des années 1990, serait selon certains à l’origine d’une bulle immobilière. Est-ce que cette hausse des prix peut déboucher sur un mouvement spéculatif généralisé ? La question est fondamentale car, le cas échéant, on peut craindre à un horizon plus ou moins lointain qu’il ne soit suivi d’un atterrissage brutal des prix et d’un effondrement du marché.
Les méthodes habituelles de recherche de l’existence d’une bulle (comparaison entre l’évolution du prix théorique des actifs immobiliers et celle des prix réalisés) permettent d’écarter cette hypothèse . Le doublement des prix observé depuis 1997 ne résulte guère de comportements spéculatifs et trouve davantage son origine dans l’amélioration des conditions de solvabilité des clientèles. Les établissements de crédits ont en effet depuis toujours répondu présents en octroyant des prêts aux conditions de remboursements supportables et ont ainsi permis aux clientèles de faire face à la pression des prix. Les analyses menées par la Banque de France le confirment bien : la baisse des taux d’intérêt et l’allongement de la durée des emprunts «permettent de comprendre la hausse des prix et pourraient conduire à ne pas conclure à l’existence d’une bulle d’ores et déjà formée».
Les profondes transformations du marché qui s’opèrent aujourd’hui permettent de renforcer le constat : l’accéleration continue des prix semble davantage auto-entretenue par de nouveaux acheteurs qui vendent pour acheter des produits de meilleure qualité que par des acheteurs à la recherche de plus-values immédiates.
